Construction modulaire : la demande publique redémarre

Après un premier pointage réalisé à l’issue du premier semestre 2017, l’ACIM (Association des constructions industrialisées et modulaires)  est désormais en mesure de fournir un bilan annuel du marché de la préfabrication dans le secteur du bâtiment. Tous les signaux sont au vert.

le-havre-1812964_640

Le vent de la reprise continue à souffler sur la construction modulaire, comme le confirme l’ACIM, la principale organisation représentative du secteur. L’association qui fédère une trentaine d’entreprises, vient de compléter son premier bilan semestriel par un second grâce auquel elle dispose désormais d’une note de conjoncture globale portant sur l’ensemble de l’année 2017.

Objectif d’économies

Dans la lignée des chiffres précédents, les derniers résultats observés confirment la dynamique qui, à la faveur de la reprise économique, traverse la filière depuis un peu de deux ans. Un flux de croissance conforté par la place grandissante prise par le modulaire dans les stratégies d’investissement des entreprises et des collectivités publiques soucieuses de réaliser des économies budgétaires et d’amoindrir le poids de leurs immobilisations.

Ce contexte favorable explique la tendance positive mise en exergue par le dernier baromètre de l’ACIM : en un an, le chiffre d’affaires enregistré par le secteur s’est accru  de +8,5% pour culminer à 691 millions d’euros (le rythme de l’activité a même encore accéléré au second semestre, avec un business en hausse de +9,7%). Mécaniquement, ces taux très supérieurs au niveau atteint par le PIB national sur la même période (+1,9%) ont eu un impact positif sur l’emploi et ont fait gonfler les effectifs sur le terrain (+5% par rapport à 2016).

Progression des commandes dans les collectivités

La demande locative, segment historique du bâtiment modulaire, reste la première pourvoyeuse de commandes pour les entreprises du secteur (+10%), devant la vente (+6%) qui poursuit toutefois sa progression depuis six semestres consécutifs.

Du côté des débouchés, l’ACIM observe une forte hausse de la demande dans le BTP (+20%). Mais, « par rapport au semestre précédent, c’est la reprise des commandes dans les administrations qui est élément le plus notable (+5,6%) » note l’association. Quant à l’industrie et les services, ils occupent toujours la plus grosse part dans le chiffre d’affaires global des acteurs de la construction modulaire, soit 37%. Arrivent ensuite les chantiers de BTP (32%) et les administrations (27%).

Le projet de loi ELAN veut faciliter la construction modulaire

La réforme du marché de l’immobilier prévoit d’adapter les règles de la commande publique aux spécificités du secteur de la préfabrication.

député-assemblée

Le ministre de la Cohésion des Territoires Jacques Mézard et son secrétaire d’Etat Julien Denormandie présenteront le 4 avril prochain à l’Elysée leur projet de loi ELAN (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) annoncé comme un nouvel ajustement du droit immobilier aux réalités du marché.

Le texte se donne ainsi pour objectif d’accélérer certaines procédures et de mobiliser du foncier afin de « construire plus, mieux et moins cher » comme le signale le préambule de l’avant-projet dévoilé le 12 décembre dernier à l’occasion de l’ouverture d’une conférence de consensus organisée au sein du Sénat.

Encourager le préfabriqué

Le chapitre « Simplifier l’acte de bâtir » déroule notamment un série de mesures aptes à lever les obstacles juridiques qui bloquent les initiatives et ralentissent les chantiers. L’une d’elles vise notamment à faciliter les systèmes de constructions « préfabriqués » en « adaptant les règles d’allotissement de la commande publique et les échéanciers de paiement » peut-on lire dans la première mouture d’ELAN.

D’après l’étude d’impact annexée à cette réforme, les dispositions législatives actuelles qui imposent aux collectivités locales et aux organismes d’Etat de passer un marché en lots séparés afin de les répartir entre différents prestataires (terrassier, maçon, électricien, plombier etc…) ne sont « pas adaptées » à la filière des bâtiments modulaires, laquelle réalise en atelier l’essentiel des composants de gros et second œuvres avant de les assembler sur le site du chantier proprement dit, « en un temps très court ».

Réduire les nuisances de chantier

Or, « de nombreux acteurs publics expriment aujourd’hui le besoin de faire appel à la préfabrication dans leurs marchés de construction et de réhabilitation compte tenu de la rapidité d’exécution de ce type d’ouvrage, de la réduction des nuisances de chantier et de la meilleure maîtrise de l’environnement qu’il permet » ajoutent les auteurs du document.

Pour soutenir le secteur, Elan envisage d’introduire un nouvel article L. 111-1 dans le Code de la construction et de l’habitation, afin d’y définir juridiquement la notion de préfabrication. L’article 32 de l’ordonnance sur les marchés publics du 23 juillet 2015 sera ensuite complété par deux nouveaux alinéas en vertu desquels les acheteurs concernés auront, s’ils le souhaitent, la possibilité d’« inscrire dans leurs commandes des macro-lots adaptés » à des offres modulaires.

Dédoublement de classes de CP et CE1 : la solution du modulaire

En vigueur depuis la rentrée 2017 dans les cours préparatoires répertoriés dans les quartiers très défavorisés (dits REP+), le dédoublement des classes sera élargi jusqu’en 2019 aux CE1 et aux réseaux d’éducation prioritaire de premier niveau. Dans les établissements concernés, les locaux provisoires s’imposent comme des solutions viables et économiques pour répondre aux problèmes d’espace soulevés par la réforme.

celia-ortega-497023-unsplash

Photo by NeONBRAND on Unsplash

Mesure phare de la dernière rentrée scolaire,  le dédoublement des classes de CP, désormais limitées à 12 élèves, a globalement emporté l’adhésion du personnel enseignant et des parents prompts à saluer les bonnes intentions pédagogiques de cette réorganisation collective. Toutefois, la réforme, introduite à la va-vite dans des écoles qui n’ont pas eu le temps de s’y préparer au préalable, a occasionné quelques difficultés techniques liées au manque d’espace, un problème patent dans les zones urbaines denses où certains établissements d’enseignement primaire sont au bord de la saturation.

12 000 classes dédoublées d’ici à 2019

La réduction des effectifs en classes de CP répertoriées en REP + ne correspondent pourtant qu’à la première étape d’un calendrier qui s’échelonnera sur trois ans : dès 2018, ces nouvelles règles seront étendues au niveau CE1 inclus en REP + puis, l’année suivante, à l’ensemble des CP et CE1 des quartiers placés en REP. A cette échéance, un total de 12 000 classes sera dédoublé, une opération qui nécessitera d’avoir recours à quelque 6 000 salles supplémentaires.  En Anjou, la mesure vise une vingtaine d’établissements  (répartis entre Angers, Cholet, Saumur et Trélazé), dont 5 en réseau d’éducation prioritaire renforcé.

Quelles sont les réponses « logistiques » à apporter ? En septembre dernier, des communes, confrontées à l’urgence des délais et à des impératifs budgétaires, ont opté pour l’achat ou la location d’une structure modulaire afin d’agrandir une classe existante ou ériger un local à part entière.

Des écoles en préfabriqués à Lyon

Un choix qu’a anticipé la Ville de Lyon dès la rentrée 2016 pour « faire face à des demandes ponctuelles, des retards de travaux ou encore des pics démographiques sur un court laps de temps » justifiait, à l’époque, l’équipe municipale. Aujourd’hui, la ville-centre de la métropole rhônalpine a installé 18 classes dans des bâtiments préfabriqués. Dans le 7ème arrondissement, c’est une expérience inédite d’école « préfiguratrice » qui est menée sur la ZAC dite « des Girondins » (au sud, près du parc de Gerland) : il s’agissait d’y accélérer la mise en service d’un nouveau groupe scolaire grâce à l’aménagement de locaux provisoires avant la livraison complète de l’équipement « en dur », prévue en 2019.

Construction : le marché du modulaire progresse encore

Au terme du premier semestre 2017, le secteur affichait une croissance de +7,2%, indique le dernier baromètre publié par l’Association des Constructions Industrialisées et Modulaire (ACIM), fédération professionnelle qui regroupe une trentaine d’entreprises, dont l’enseigne Petit Location à Saint-Léger-des-Bois (49).

business-1989130_960_720

Après une longue phase de morosité liée à la crise du bâtiment, le marché du modulaire est reparti fort il y a un peu plus de deux ans et aligne un sixième semestre consécutif de croissance, indique le dernier bilan économique dressé par l’ACIM. Une hausse d’activité évaluée à +7,2% sur l’ensemble du périmètre d’intervention couvert par les 25 membres de l’association, principaux acteurs français de la filière de la construction modulaire et des bâtiments industrialisés, dont le chiffre d’affaire cumulé atteignait 335 millions d’euros au milieu de l’année dernière. Cette tendance positive s’est répercutée sur les effectifs, en hausse de +4% sur un an pour totaliser 3 332 emplois.

Les locations en hausse

Les carnets de commande sont surtout alimentés par la demande locative, laquelle augmente de +9% quand l’activité vente, bien que toujours positive (+8%), ralentit d’environ 10 points par rapport au premier semestre 2016. Un rééquilibrage qui, sans briser la bonne dynamique d’ensemble, compense la croissance exceptionnelle enregistrée à l’époque sur ce segment d’activité (+18%).

Les entreprises spécialisées dans la conception et l’installation de structures modulaires ont ressenti une embellie dans le BTP (+21%), un de leurs plus gros débouchés. Le chiffre d’affaires correspondant à la fourniture du secteur industriel et les métiers du tertiaire s’est aussi amélioré (+6%). En revanche, la valeur globale des contrats signés avec les collectivités territoriales et l’Etat se stabilise (-0,1%), or ce marché public tend à privilégier les achats de bâtiments sur les formules de location.

Le modulaire, source d’économies

Forts de ces bons résultats, les membres de l’ACIM entrevoient de bonnes perspectives de croissance pour 2018 : la moitié d’entre eux s’attendent à une nouvelle hausse des ventes et 52% anticipent la même chose pour l’activité location.

Il faut dire qu’en ces temps de restrictions budgétaires au sein des administrations, la construction modulaire s’impose, sur ces marchés publics, comme une solution compétitive grâce à un raccourcissement des délais de livraison, une diminution des coûts de réalisation et une haute performance énergétique conforme aux exigences des réglementations thermiques en vigueur.

Le bâtiment modulaire pour lutter contre les déserts médicaux ?

Le plan d’urgence présenté en octobre par le gouvernement prévoit de doubler le nombre de maisons de santé pour rééquilibrer le maillage entre les villes et certaines zones rurales où l’accès aux soins est déficitaire. Avec quels moyens matériels ?

medicine-2361046_960_720

Dans les campagnes, la redensification de la médecine de proximité passera-t-elle par le recours à la structure modulaire ? Si le projet n’est pas ouvertement évoqué par le dernier plan gouvernemental destiné à lutter contre l’ « exode rural » des praticiens, son principe gagne doucement quelques adeptes dans certains territoires qui ont déjà mis en œuvre cette solution pour des raisons budgétaires évidentes.

Parmi les pistes avancées par le premier ministre Edouard Philippe et la ministre de la santé Agnès Buzyn le 15 octobre, figure celle de doubler le nombre de maisons de santé pluridisciplinaires (MSP) d’ici à 2022, un chantier sur lequel Emmanuel Macron s’était engagé dès la campagne présidentielle. Or, cette alternative n’est pas sans soulever quelques doutes dans le milieu médical : certaines de ces structures d’exercice regroupé, créées à l’initiative des pouvoirs publics afin de rassembler sur un même site des professionnels de santé spécialisés dans plusieurs disciplines, restent vides faute de candidats pour en occuper les postes et les espaces de travail.

Des Maisons de santé en conteneurs de marine ?

Un résultat en demi-teinte que le président de la Confédération des syndicats médicaux français (CSMF) impute à l’anticipation défaillante et au manque de concertation d’élus qui « ont construit des murs sans solliciter en amont les médecins ». Or ces établissements, bâtis ou aménagés dans des locaux déjà existants, le plus souvent construits en dur, représentent un coût de fonctionnement non négligeable : un rapport du Sénat dénombrait, en mars 2017, 910 MSP en France et, à la même époque, 334 projets en cours de réalisation. Des chiffres qui devraient encore augmenter dans les prochaines années.

Il n’empêche que les incertitudes demeurent sur le futur taux d’occupation de ces établissements encore méconnus. Un contexte flou qui conduit certains décideurs locaux à miser sur la location ou l’achat de préfabriqués pour minimiser les risques et réduire les frais immobiliers. Un exemple : en 2015, la CPAM du Morbihan avait soutenu un projet porté par l’association Rezore Bretagne dont l’objectif visait à créer des Maisons de santé avec des conteneurs de marine. « Ces structures permettraient d’occuper à moindre coût les territoires ruraux en amenant des médecins sur les zones clefs où la demande est pressante », expliquait à l’époque Jean-Pierre Cahriou, secrétaire général de l’association Rezore Bretagne.

Comment financer un bâtiment modulaire ?

Dans la majorité des cas, les entreprises qui choisissent d’utiliser des structures préfabriquées pour répondre à un besoin provisoire optent pour la location. Mais d’autres formules existent pour investir à plus long terme dans ce type d’installations beaucoup moins coûteuses que les constructions en dur.

impot maison
Est-il préférable de louer et d’acheter ? A l’heure de commander des bâtiments modulaires, se pose aussitôt la question de leur financement. Certes, ces locaux assemblés à partir de composants préfabriqués en atelier (ou en usine) coûtent moins cher que les infrastructures traditionnelles « en dur » édifiées sur le site même de leur implantation.

Neuf ou occasion

Il n’en reste pas moins qu’il faut définir un budget pour couvrir les charges liées à cet actif immobilier : dans la plupart des cas, les utilisateurs de locaux démontables choisissent la location, formule la plus adaptée à ce type d’investissement provisoire.

Ceux qui font un usage permanent de leur équipement peuvent opter pour l’achat : sur le marché, les solutions ne manquent pas. D’ailleurs, nombreux sont les professionnels du secteur à proposer une vente de construction modulaire, neuve ou d’occasion.

Entre ces deux directions – la location ou l’achat –  une voie intermédiaire existe : le crédit-bail. Recourir à cette alternative au prêt bancaire classique permet à la fois de s’offrir un matériel neuf et, surtout, de profiter de certains avantages pour en devenir à terme le propriétaire.

Louer du modulaire avec « option d’achat »

Comme son nom l’indique, le crédit-bail fonctionne, au départ,  comme une location. Le débiteur loue le bâtiment modulaire, moyennant le versement d’une redevance.

Durant cette période contractuelle, il en a la pleine jouissance tout en s’épargnant les contraintes habituelles inhérentes au statut de propriétaire : si le locataire doit assurer l’entretien du matériel qu’il utilise, il n’a en revanche pas à supporter la charge d’éventuelles réparations qui, elles, relèvent de la responsabilité du bailleur.

Si le contrat prévoit une « option d’achat », l’utilisateur peut saisir l’opportunité d’acquérir le bien à sa valeur résiduelle, laquelle correspond globalement à son prix de revente sur le marché de l’occasion (après usage donc).
Le crédit-bail présente d’autres avantages qui permettent d’alléger la pression sur la trésorerie : aucun apport financier n’est exigé de la banque  et le prêt contracté couvre jusqu’à 100% du montant total de l’investissement (HT).

Bâtiments modulaires : quelles normes ?

Dans leur conception, les locaux et bureaux préfabriqués s’inscrivent dans le même cadre réglementaire que les bâtiments classiques. Ces obligations portent à la fois sur la sécurité de l’équipement, la consommation d’énergie,  l’adaptabilité des lieux aux personnes handicapées et le droit de s’établir sur un espace public ou privé.

normes chantier

A quels textes légaux se référer avant de commander le montage d’un bâtiment modulaire sur un chantier ou un site professionnel? Les formalités à accomplir et les normes juridiques à observer relèvent du droit commun, celui qui s’applique aux édifices en dur, à quelques très rares exceptions près.

Surface à prendre en compte

Le recours (ou non) à un permis de construire dépend de la superficie de la structure à installer : en l’occurrence, la loi fixe un seuil à 20 m² s’il s’agit d’une nouvelle construction, et de 40m² pour les cas où l’ouvrage concerné s’insère dans un projet d’agrandissement à partir d’un local existant. En-dessous de ces deux valeurs, une simple déclaration préalable suffit. Au-delà, il faut donc obligatoirement solliciter une autorisation auprès des services municipaux.

Dans certaines situations, les dérogations sont automatiques : sur les chantiers par exemple, la pose de préfabriqués, cabane ou bungalow, n’implique aucune procédure administrative particulière (ni déclaration, ni permis de construire) dès lors que leur usage est, pour un temps déterminé –celui de l’opération en la circonstance –  « directement nécessaire à la conduite des travaux ou à la commercialisation d’un bâtiment en cours de construction » (voir article R421-5 du Code de l’urbanisme).

Prévenir le risque d’incendie

D’autres règles s’appliquent au modulaire. La plupart correspond à celles qui prévalent dans le secteur traditionnel du bâtiment à usage d’habitation et de l’immobilier d’entreprise :

Elles concernent notamment les impératifs de sécurité applicables aux établissements recevant du public (ERP). A ce titre, ils doivent répondre aux conditions élémentaires de prévention contre certains risques – comme les incendies -. Les garanties obligatoires à présenter portent à la fois sur la configuration des locaux et la nature des éléments qui ont servi à leur conception. Dans ce registre, la loi opère une classification des matériaux de construction fondée sur leurs propriétés de réaction et de résistance au feu. Les textes officiels imposent également, entre autres mesures, l’installation d’un éclairage électrique et d’un système de secours en cas de panne.

Enfin, les locaux modulaires sont soumis à la norme PMR (Personnes à mobilité réduite) qui prévoit l’aménagement d’un accès aux personnes handicapées.  La réglementation NFC 15-100 sur les équipements électriques en basse tension les concerne aussi, comme la RT 2012 qui fixe des limites dans le volume de consommation énergétique (chauffage, climatisation, éclairage des locaux …).

Pourquoi opter pour un cabinet médical provisoire ?

L’arrivée d’un nouveau collaborateur, des travaux prévus dans votre cabinet, une évolution des besoins de votre commune, une volonté de mobilité pour une campagne de sensibilisation : pour une raison ou pour une autre, vous avez besoin de vous doter rapidement d’un nouvel espace médical ? Le cabinet médical modulaire est une solution à envisager sérieusement.

Bâtiment modulaire