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Bâtiments modulaires : les fabricants signalent une « reprise de la commande publique »

Le syndicat professionnel des Acteurs de la Construction Industrialisée et Modulaire (ACIM) a réalisé un sondage le mois dernier auprès de ses adhérents afin de prendre le pouls du marché, après six mois d’une conjoncture heurtée par la crise sanitaire.

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La rentrée de septembre s’annonçait cruciale pour la filière, frappée comme l’ensemble des professionnels du « bâtiment » par les incertitudes liées à la situation épidémiologique. Le confinement du printemps dernier, qui avait entraîné le report de nombreux chantiers (surtout entre mars et avril, voir notre précédent article à ce sujet), a été suivi par une période de redémarrage progressive amorcée après la levée partielle de restrictions de déplacements le 11 mai dernier, et l’application strictes de règles sanitaires dans chacune des activités concernées.

Dans un objectif de suivi, le syndicat professionnel du secteur (l’Acim) a interrogé en deux sessions ses adhérents afin de mesurer, dans la durée, l’impact du ralentissement économique et le rythme auquel les perspectives de reprise semblent devoir se dessiner d’ici la fin de l’année 2020.

Reprise des chantiers dans les communes

Le dernier sondage en date, effectué juste avant la sortie de l’été (le 1er septembre), a recueilli plus de 60% de réponses, dont près de la moitié (44%) émanaient d’entreprises qui proposent de la location modulaire. Trois résultats encourageants sont à signaler : aucun des acteurs interrogés n’envisagent une fermeture de site. La part de ceux qui prévoient une augmentation de leurs marges grimpe de six points par rapport à l’enquête de juin, et la crainte d’avoir à rallonger les délais de livraison recule de de 8 points en trois mois. Par ailleurs, près du quart des sondés (22%) anticipent une « hausse » de leurs chiffres d’affaires, indique l’enquête de l’Acim.

Pour rappel, 92% des entreprises qui adhèrent au syndicat professionnel avaient eu recours au chômage partiel lorsque la vague épidémique avait atteint son point culminant, au printemps dernier. Ce chiffre a significativement baissé début septembre, mais il reste encore élevé (78%).

L’autre point positif réside dans l’évolution favorable de la demande : les professionnels spécialisés dans la location ou la vente d’un bâtiment modulaire ont noté une légère progression des contrats signés avec le BTP (+ 0,3 point) et les administrations (+ 0,4). La hausse de la commande publique, qui s’explique notamment par la reprise des projets gelés pendant la crise et le long intermède des élections municipales étalées entre mars et juin, a été plus intensément ressentie par les fabricants de bâtiments modulaires après l’installation des équipes exécutives dans les communes (+ 0,8 point).

Pour rappel, le baromètre « Regards et attentes des élus sur leur territoire et leur urbanisme », diffusé à la fin de l’année dernière, avait permis de cerner l’intérêt grandissant des collectivités pour la solution modulaire, la mieux à même de concilier leur stratégie de développement infrastructurel et leur nécessité de maîtriser les dépenses publiques.

Le bâtiment modulaire au service de l’économie éphémère

En plein boom dans les villes, ces activités temporaires et saisonnières sont accueillies dans des constructions légères rapides à installer et faciles à démonter.

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Avec la fin de l’été, s’achève aussi la saison des guinguettes, ces cafés populaires et dansants qui s’établissent le long des cours d’eau dans les centres et les quartiers des grandes villes. Leur renouveau, très sensible depuis une dizaine d’années, s’inscrit dans une tendance plus large –l’économie dite « éphémère » – dont l’émergence se manifeste dans le paysage urbain par l’apparition de constructions légères et souvent provisoires, aménagées sur l’espace public (jardins, rue, places, friches, parcs).

Dans le cadre d’opérations marketing ponctuelles (d’une durée d’un à trois mois), de grandes marques installent des boutiques temporaires (ou pop-up stores) pour nouer un lien de proximité avec les passants, à l’écart des grands magasins en dur. Des agences immobilières déploient une bulle de vente pour promouvoir, à proximité d’un chantier, la commercialisation prochaine de logements ou bureaux neufs.  Dans un esprit-guinguette ou plus conventionnel, des restaurateurs signent un contrat de location de container maritime afin d’y établir, le temps d’un été ou d’un évènement, leur petite affaire sur un quai, une plage, un parvis…Pour rappel : certaines enseignes de fast-food ont également  opté en faveur de la solution modulaire pour densifier leur maillage de franchises à travers le territoire (c’est le cas de Subway depuis 2011).

Délais rapides d’installation

Mais bien d’autres initiatives relèvent aujourd’hui de l’économie « éphémère » : des bibliothèques et ludothèques s’installent dans des constructions modulaires pour décentraliser leur offre et mener des animations culturelles dans des îlots d’habitats éloignés des cœurs de ville. L’agriculture urbaine, en plein boom dans les métropoles, use des mêmes moyens pour se rendre visible auprès du grand public et proposer de nouveaux circuits marchands. Sans compter les kiosques d’informations en tous genres, les « boîtes » de bouquinistes et les halles qui renaissent dans les hyper-centres grâce au recours à l’immobilier et aux matériaux légers…

En 2017, l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Ile-de-France avait publié une étude visant à cerner les caractéristiques d’un phénomène qu’il est encore difficile de quantifier : les auteurs expliquent notamment l’irruption d’éléments de l’économie éphémère par une volonté locale de pallier «  au manque et à la raréfaction  de services, de commerces et d’animation dans certains territoires et quartiers » que les municipalités cherchent à redynamiser et reconquérir.

Cette tendance apporte une réponse à un « contexte économique peu propice aux investissements lourds » dans des espaces urbains déjà saturés et très denses : d’où le recours à l’immobilier provisoire, mobile ou détourné (comme le container maritime) qu’il est possible de démonter et recycler. Selon l’IAU, « leur temps de mise en œuvre, leur budget de réalisation, leur facilité au regard des règles d’urbanisme en font des facteurs clés essentiels des projets de microéconomie urbaine ».

Bâtiment modulaire : le secteur officialise une charte de bonnes pratiques

Le document, signé à l’occasion du salon Batimat qui s’est tenu du 4 au 8 novembre à Paris, procède à quelques rappels d’ordre juridique et redéfinit certaines règles relatives à la conception et l’installation de « bases vie » sur les chantiers.

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L’Acim (Association des constructions Industrialisés et Modulaires), qui regroupe une trentaine d’entreprises du secteur, vient d’élaborer une charte dans laquelle l’instance professionnelle formalise une série de consignes à respecter entre bailleurs et locataires à propos de la conception, la livraison et le cadre juridique des « bases vie » sur les chantiers, un équipement imposé par le Code du Travail.

Le document, élaboré à partir des données recueillies auprès des membres de l’ACIM, énonce sept « bonne pratiques » dont certaines visent notamment à clarifier les responsabilités et les obligations de chacune des parties signataires d’un contrat, à savoir le fournisseur (qui, généralement, est aussi le fabricant) et l’utilisateur.

La charte revient d’abord sur un point réglementaire : à quelles normes les entreprises du BTP doivent-elles se conformer pour assurer, à leurs salariés, des conditions d’hygiène, de sécurité et de confort suffisantes en mettant, par exemple, un bungalow sanitaire à leur disposition ? Rappelons que les textes officiels établissent un seuil de référence fondé sur la durée des chantiers, soit 4 mois : au-delà de ce délai, les impératifs imposés aux employeurs se durcissent et nécessitent « des constructions modulaires juxtaposées » souligne l’ACIM. Si le terrain ne se prête pas à ce type de structures, « des installations mobiles » doivent être proposées en guise « d’alternative ».

Pour les opérations plus courtes (moins de 4 mois), les exigences sont moindres : il est possible, par exemple, de substituer des simples rampes à eau à des lavabos proprement dits. Toutefois, l’espace de cantonnement doit, selon l’association, être composé a minima de « monoblocs équipés » (vestiaire), complétés par des « WC autonomes » avec une « obligation de les nettoyer, au moins une fois par semaine ».

Toilettes pour les femmes

Selon la charte, il est de la responsabilité de l’entreprise qui propose la location du bâtiment modulaire de commercialiser des équipements conformes aux normes d’hygiène en vigueur et de faire figurer, dans sa liste de produits, des modèles différenciés selon les sexes (toilettes à l’anglaise pour les femmes qui sont présentes sur le chantier). Pour les mêmes raisons, il doit être possible de configurer les lieux de manière à ce que des douches et vestiaires indépendants puissent, le cas échéant, être installés. Autre obligation pour le bailleur : la fourniture d’un chauffe-eau, d’éviers et lavabos munis de « robinets temporisés afin d’économiser la consommation ».

D’autres équipements, bien qu’à la charge de l’utilisateur, doivent impérativement être inclus dans la catalogue du loueur, dont certains matériels de sécurité (rings, garde-corps, détecteur de fumée pour les gros chantiers qui mobilisent un effectif supérieur à 50 personnes). Dans d’autres registres, l’ACIM évoque également des « réfrigérateurs, plaque de cuisson ou micro-ondes et système de climatisation pour les réfectoires.

Cabinets médicaux modulaires : quelles normes ?

Les cabinets de consultation modulaires, installés en cas de travaux ou d’extension de locaux existants, ou livrés dans les zones rurales en situation de sous-densité médicale, partagent les mêmes normes d’hygiène et d’isolation que les établissements « en dur » agréés par le Ministère de la Santé.

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Dans les campagnes les plus enclavées, à l’écart des influences périurbaines, le recours aux locaux modulaires destiné à pallier l’absence de centre médical bâti, est une réalité tangible depuis déjà plusieurs années : l’ « exode rural » des praticiens, qui touche aujourd’hui près de 20% du territoire français où un véritable phénomène de désertification coupe la population d’un accès à une offre de soins parfois « minimale » , a conduit beaucoup de collectivités locales à encourager, sur place, des regroupements par spécialités et un exercice collectif de la médecine au sein de solutions préfabriquées moins chères et tout aussi fiables d’un point de vue fonctionnel. A l’échelle de certaines communes, ces locaux assemblés répondent  à des besoins ponctuels lorsqu’il s’agit d’y compenser la fermeture d’un établissement en travaux ou endommagés. Dans d’autres bassins ruraux souvent plus larges (cantons), leur installation s’inscrit dans une stratégie de long terme pour remédier au manque d’infrastructures, reconstituer une maillage et/ou parer aux restrictions budgétaires qui empêchent les décideurs d’investir dans de l’immobilier classique.

Les normes qui s’appliquent à ce type de structure modulaire rejoignent celles dont se prévalent les cabinets de consultation « en dur », homologués par les autorités de santé : le niveau d’isolation phonique par exemple, fixée dans trois arrêtés promulgués le 25 avril 2003, y est respecté afin que l’équipement se conforme à l’article 71 du Code de Déontologie Médicale (article R.4127-71 du CSP), lequel stipule que « le médecin doit disposer, au lieu de son exercice professionnel, d’une installation convenable, de locaux adéquats pour permettre le respect du secret professionnel ». Ces seuils acoustiques, qui imposent un plafonnement du bruit entre 42 et 47 décibels dans la pièce où se déroule la « visite », implique de procéder à la sélection de matériaux de construction performants en termes d’insonorisation, depuis les sols jusqu’aux plafonds, en passant par les cloisons, les portes et les fenêtres.

Le Ministère de la Santé édicte également une série de bonnes pratiques à observer dans l’organisation, la configuration, l’entretien et le type de revêtements des locaux afin d’y prévenir le risque d’infection ou de contaminations (ces règles et préconisations sont également valables pour les bâtiments modulaires) : dans les zones dites « protégées » définies à l’intérieur du cabinet (salle d’examen et de soins, zone de stockage du matériel stérile, zone de conditionnement des dispositifs médicaux avant stérilisation etc…), l’autorité publique énonce plusieurs recommandations ayant trait à l’aération des lieux et le mode de chauffage à utiliser. Quant aux planchers, aux murs et autres plans de travail, les matériaux non poreux et lessivables sont à privilégier.

Recourir au modulaire lors d’un plan de continuité d’activité

Obligatoire dans certains services et secteurs économiques, comme les banques, les assurances, la santé et l’alimentaire, l’élaboration d’un PCA vise notamment à prévoir une solution de repli immobilière en cas de sinistre.

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Parfois confondu avec le plan de continuation – dispositif mis en place par un tribunal de commerce dans le cadre d’une procédure de redressement-, le plan de continuité d’activité n’est ni une notion proprement juridique ni une décision judiciaire. Il s’agit d’un document stratégique et préventif, élaboré en amont par les responsables d’une entreprise afin de planifier un certain nombre de « parades » face à l’éventualité de risques majeurs : incendie, dégâts naturels, cyberattaques ; pannes générales, cambriolage…

Où s’installer après un sinistre ?

Concrètement, l’objectif d’un PCA vise à garantir aux sinistrés plusieurs alternatives de secours sur lesquelles ils pourront temporairement s’appuyer pour maintenir un niveau d’activité minimale, limiter la perte de chiffre d’affaires et sauvegarder la pérennité économique de leur entreprise à plus long terme. L’enjeu est de taille : selon une étude récente réalisée par le Disaster Recovery Institute International (DRII), 43 % des PME qui ne se sont pas préparées à la survenue d’un sinistre, mettent la clé sous la porte peu après en avoir subi un. Et parmi celles qui, dans un premier temps, parviennent à surmonter la catastrophe, 29% finissent par disparaître au bout de deux ans.

Lorsqu’un bâtiment endommagé devient inutilisable, il revient aux décideurs de mettre en œuvre les stratégies de repli prévues dans leur PCA : si aucun redéploiement n’est possible en interne, une installation provisoire dans des locaux extérieurs au site d’origine est proposée. Dans ce cas précis, la location d’un bâtiment modulaire s’impose très souvent comme la solution la plus viable et la plus rapide. Le gros avantage offert par ce type d’infrastructure réside en effet dans sa capacité à répondre à des situations d’urgence : son montage dans des délais raccourcis permet aux entreprises contraintes à l’arrêt de retrouver un local immédiatement opérationnel et de limiter les pertes financières liées à l’interruption brutale de leur activité.

Faire des économies grâce au modulaire

En de telles circonstances, l’intérêt de recourir au modulaire est plus que jamais économique : rappelons que le coût d’un projet de construction préfabriqué est inférieur d’environ de 5 % à 30 % à la mise en chantier d’un bâtiment classique. Le gain de temps et d’argent est d’autant plus bénéfique qu’il ne pèse pas sur la qualité du matériel proposé : les structures provisoires à usage professionnel sont soumis à des règles de sécurité et de confort identiques à celles qui s’appliquent à l’immobilier d’entreprise traditionnel : au même titre que les établissements recevant du public (ERP), ils doivent répondre aux normes fondamentales de prévention contre certains risques – les incendies par exemple -. Les garanties obligatoires à présenter portent à la fois sur la configuration des locaux et la nature des éléments qui ont servi à leur conception.

Construction : le marché du modulaire progresse encore

Au terme du premier semestre 2017, le secteur affichait une croissance de +7,2%, indique le dernier baromètre publié par l’Association des Constructions Industrialisées et Modulaire (ACIM), fédération professionnelle qui regroupe une trentaine d’entreprises, dont l’enseigne Petit Location à Saint-Léger-des-Bois (49).

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Après une longue phase de morosité liée à la crise du bâtiment, le marché du modulaire est reparti fort il y a un peu plus de deux ans et aligne un sixième semestre consécutif de croissance, indique le dernier bilan économique dressé par l’ACIM. Une hausse d’activité évaluée à +7,2% sur l’ensemble du périmètre d’intervention couvert par les 25 membres de l’association, principaux acteurs français de la filière de la construction modulaire et des bâtiments industrialisés, dont le chiffre d’affaire cumulé atteignait 335 millions d’euros au milieu de l’année dernière. Cette tendance positive s’est répercutée sur les effectifs, en hausse de +4% sur un an pour totaliser 3 332 emplois.

Les locations en hausse

Les carnets de commande sont surtout alimentés par la demande locative, laquelle augmente de +9% quand l’activité vente, bien que toujours positive (+8%), ralentit d’environ 10 points par rapport au premier semestre 2016. Un rééquilibrage qui, sans briser la bonne dynamique d’ensemble, compense la croissance exceptionnelle enregistrée à l’époque sur ce segment d’activité (+18%).

Les entreprises spécialisées dans la conception et l’installation de structures modulaires ont ressenti une embellie dans le BTP (+21%), un de leurs plus gros débouchés. Le chiffre d’affaires correspondant à la fourniture du secteur industriel et les métiers du tertiaire s’est aussi amélioré (+6%). En revanche, la valeur globale des contrats signés avec les collectivités territoriales et l’Etat se stabilise (-0,1%), or ce marché public tend à privilégier les achats de bâtiments sur les formules de location.

Le modulaire, source d’économies

Forts de ces bons résultats, les membres de l’ACIM entrevoient de bonnes perspectives de croissance pour 2018 : la moitié d’entre eux s’attendent à une nouvelle hausse des ventes et 52% anticipent la même chose pour l’activité location.

Il faut dire qu’en ces temps de restrictions budgétaires au sein des administrations, la construction modulaire s’impose, sur ces marchés publics, comme une solution compétitive grâce à un raccourcissement des délais de livraison, une diminution des coûts de réalisation et une haute performance énergétique conforme aux exigences des réglementations thermiques en vigueur.

Comment financer un bâtiment modulaire ?

Dans la majorité des cas, les entreprises qui choisissent d’utiliser des structures préfabriquées pour répondre à un besoin provisoire optent pour la location. Mais d’autres formules existent pour investir à plus long terme dans ce type d’installations beaucoup moins coûteuses que les constructions en dur.

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Est-il préférable de louer et d’acheter ? A l’heure de commander des bâtiments modulaires, se pose aussitôt la question de leur financement. Certes, ces locaux assemblés à partir de composants préfabriqués en atelier (ou en usine) coûtent moins cher que les infrastructures traditionnelles « en dur » édifiées sur le site même de leur implantation.

Neuf ou occasion

Il n’en reste pas moins qu’il faut définir un budget pour couvrir les charges liées à cet actif immobilier : dans la plupart des cas, les utilisateurs de locaux démontables choisissent la location, formule la plus adaptée à ce type d’investissement provisoire.

Ceux qui font un usage permanent de leur équipement peuvent opter pour l’achat : sur le marché, les solutions ne manquent pas. D’ailleurs, nombreux sont les professionnels du secteur à proposer une vente de construction modulaire, neuve ou d’occasion.

Entre ces deux directions – la location ou l’achat –  une voie intermédiaire existe : le crédit-bail. Recourir à cette alternative au prêt bancaire classique permet à la fois de s’offrir un matériel neuf et, surtout, de profiter de certains avantages pour en devenir à terme le propriétaire.

Louer du modulaire avec « option d’achat »

Comme son nom l’indique, le crédit-bail fonctionne, au départ,  comme une location. Le débiteur loue le bâtiment modulaire, moyennant le versement d’une redevance.

Durant cette période contractuelle, il en a la pleine jouissance tout en s’épargnant les contraintes habituelles inhérentes au statut de propriétaire : si le locataire doit assurer l’entretien du matériel qu’il utilise, il n’a en revanche pas à supporter la charge d’éventuelles réparations qui, elles, relèvent de la responsabilité du bailleur.

Si le contrat prévoit une « option d’achat », l’utilisateur peut saisir l’opportunité d’acquérir le bien à sa valeur résiduelle, laquelle correspond globalement à son prix de revente sur le marché de l’occasion (après usage donc).
Le crédit-bail présente d’autres avantages qui permettent d’alléger la pression sur la trésorerie : aucun apport financier n’est exigé de la banque  et le prêt contracté couvre jusqu’à 100% du montant total de l’investissement (HT).

Bâtiments modulaires : quelles normes ?

Dans leur conception, les locaux et bureaux préfabriqués s’inscrivent dans le même cadre réglementaire que les bâtiments classiques. Ces obligations portent à la fois sur la sécurité de l’équipement, la consommation d’énergie,  l’adaptabilité des lieux aux personnes handicapées et le droit de s’établir sur un espace public ou privé.

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A quels textes légaux se référer avant de commander le montage d’un bâtiment modulaire sur un chantier ou un site professionnel? Les formalités à accomplir et les normes juridiques à observer relèvent du droit commun, celui qui s’applique aux édifices en dur, à quelques très rares exceptions près.

Surface à prendre en compte

Le recours (ou non) à un permis de construire dépend de la superficie de la structure à installer : en l’occurrence, la loi fixe un seuil à 20 m² s’il s’agit d’une nouvelle construction, et de 40m² pour les cas où l’ouvrage concerné s’insère dans un projet d’agrandissement à partir d’un local existant. En-dessous de ces deux valeurs, une simple déclaration préalable suffit. Au-delà, il faut donc obligatoirement solliciter une autorisation auprès des services municipaux.

Dans certaines situations, les dérogations sont automatiques : sur les chantiers par exemple, la pose de préfabriqués, cabane ou bungalow, n’implique aucune procédure administrative particulière (ni déclaration, ni permis de construire) dès lors que leur usage est, pour un temps déterminé –celui de l’opération en la circonstance –  « directement nécessaire à la conduite des travaux ou à la commercialisation d’un bâtiment en cours de construction » (voir article R421-5 du Code de l’urbanisme).

Prévenir le risque d’incendie

D’autres règles s’appliquent au modulaire. La plupart correspond à celles qui prévalent dans le secteur traditionnel du bâtiment à usage d’habitation et de l’immobilier d’entreprise :

Elles concernent notamment les impératifs de sécurité applicables aux établissements recevant du public (ERP). A ce titre, ils doivent répondre aux conditions élémentaires de prévention contre certains risques – comme les incendies -. Les garanties obligatoires à présenter portent à la fois sur la configuration des locaux et la nature des éléments qui ont servi à leur conception. Dans ce registre, la loi opère une classification des matériaux de construction fondée sur leurs propriétés de réaction et de résistance au feu. Les textes officiels imposent également, entre autres mesures, l’installation d’un éclairage électrique et d’un système de secours en cas de panne.

Enfin, les locaux modulaires sont soumis à la norme PMR (Personnes à mobilité réduite) qui prévoit l’aménagement d’un accès aux personnes handicapées.  La réglementation NFC 15-100 sur les équipements électriques en basse tension les concerne aussi, comme la RT 2012 qui fixe des limites dans le volume de consommation énergétique (chauffage, climatisation, éclairage des locaux …).

Faut-il une autorisation pour installer un bungalow de chantier ?

Un bungalow de chantier se révèle souvent indispensable pour améliorer les conditions de travail de vos ouvriers. Il leur permet de se changer à l’abri du froid et des intempéries, d’entreposer leurs affaires en lieu sûr pendant leur journée de travail, d’accéder à des lavabos voire à des douches… C’est un allié de choix pour que votre chantier se déroule au mieux. Mais quelle législation s’applique aux bungalows de chantier ? Doit-on demander une autorisation spéciale ? Petit Location vous dit tout !

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